Modernisierung

Eine Modernisierung verbessert ein bestehendes Gebäude über den bisherigen Zustand hinaus. Maßnahmen können die Energieeffizienz, technische Ausstattung, Nutzbarkeit, Barrierefreiheit oder den Wohn- und Arbeitskomfort erhöhen. Anders als bei einer reinen Instandhaltung geht es dabei nicht nur darum, den ursprünglichen Zustand zu erhalten oder wiederherzustellen.

Für eine zielgerichtete Gebäudemodernisierung sind aktuelle Informationen über Geometrie, Gebäudehülle, technische Anlagen und den tatsächlichen Zustand des Bestands eine wichtige Planungsgrundlage.

‍

Warum ist die Modernisierung von Gebäuden wichtig?

• Gebäudewert erhalten und steigern: Zeitgemäße Ausstattung und technische Systeme verbessern die langfristige Nutzbarkeit von Immobilien.
• Energieverbrauch reduzieren: Maßnahmen an Gebäudehülle und TGA können Wärmeverluste und Betriebskosten senken.
• Nutzungskomfort verbessern: Moderne Heizungs-, Lüftungs- oder Beleuchtungssysteme können die Qualität der Gebäudenutzung erhöhen.
• Gebäude an neue Anforderungen anpassen: Grundrisse, technische Infrastruktur und Nutzungskonzepte lassen sich an veränderte Bedürfnisse anpassen.
• Lebensdauer verlängern: Gezielte Maßnahmen können bestehende Gebäude langfristig nutzbar halten.
• Dekarbonisierung unterstützen: Energetische Modernisierungen spielen eine wichtige Rolle bei der Reduzierung der Emissionen des Gebäudebestands.

‍

Welche Arten der Modernisierung gibt es?

Modernisierung ist ein Oberbegriff für unterschiedliche Maßnahmen am bestehenden Gebäude.

Energetische Modernisierung

Ziel ist es, Energiebedarf und Energieverluste zu reduzieren.

Typische Maßnahmen sind:

• Dämmung von Fassade und Dach
• Dämmung von Kellerdecken
• Austausch von Fenstern und Türen
• Reduzierung von Wärmebrücken
• Modernisierung der Heizungsanlage
• Einsatz erneuerbarer Energien
• Optimierung von Lüftung und Regelung

Energetische Modernisierung überschneidet sich stark mit dem Begriff energetische Sanierung.

Technische Modernisierung

Dabei wird die technische Gebäudeausrüstung erneuert oder erweitert.

Beispiele:

• Heizungs- und Kühlsysteme
• Lüftungsanlagen
• Elektroinstallation
• Gebäudeautomation
• Beleuchtung
• Mess-, Steuer- und Regelungstechnik
• digitale Gebäudetechnik

Funktionale Modernisierung

Gebäude können an veränderte Nutzungsanforderungen angepasst werden.

Dazu gehören beispielsweise:

• neue Raumaufteilungen
• Umnutzung bestehender Flächen
• Anpassung von Verkehrswegen
• Verbesserung der Flächeneffizienz
• Erweiterung technischer oder funktionaler Bereiche

Modernisierung für mehr Barrierefreiheit

Maßnahmen können Gebäude besser zugänglich und nutzbar machen.

Beispiele sind:

• Aufzüge
• Rampen
• schwellenlose Zugänge
• breitere Türen
• angepasste Sanitärbereiche

Digitale Modernisierung

Auch die Digitalisierung von Gebäuden kann Bestandteil einer Modernisierung sein.

Dazu zählen beispielsweise:

• Gebäudeautomation
• Sensorik
• Energiemonitoring
• digitale Gebäudedokumentation
• CAFM-Systeme
• digitale Zwillinge

‍

Wie läuft eine Gebäudemodernisierung ab?

1. Bestand erfassen

Vor der Planung muss der tatsächliche Gebäudezustand bekannt sein.

Dazu gehören unter anderem:

• Grundrisse
• Gebäudemaße
• Raumstrukturen
• Gebäudehülle
• Fenster und Türen
• technische Gebäudeausrüstung
• energetischer Zustand
• vorhandene Schäden oder Abweichungen

Im Bestand sind vorhandene Unterlagen häufig veraltet oder unvollständig. Ein digitales Aufmaß kann deshalb eine aktuelle geometrische Grundlage schaffen.

2. Modernisierungsbedarf analysieren

Anschließend wird bewertet, welche Bereiche verbessert werden sollen.

Mögliche Ziele sind:

• Energieverbrauch senken
• Gebäudetechnik erneuern
• Nutzung verändern
• Komfort verbessern
• Barrieren reduzieren
• Betriebskosten senken
• Gebäudewert erhalten

3. Maßnahmen priorisieren

Nicht jede Maßnahme muss gleichzeitig umgesetzt werden.

Abhängigkeiten zwischen Gebäudehülle, TGA und Nutzung sollten deshalb früh berücksichtigt werden.

Wird beispielsweise zunächst die Gebäudehülle energetisch verbessert, kann sich dadurch die später benötigte Heizleistung verändern.

4. Planung und Berechnung

Auf Basis der Bestandsdaten werden Maßnahmen detailliert geplant.

Je nach Vorhaben können beispielsweise relevant sein:

• Flächen- und Mengenermittlung
• energetische Berechnungen
• Heizlastberechnung
• Transmissionswärmeverlust
• Planung der TGA
• Kostenberechnung
• Fördermittelplanung
• BIM- oder CAD-Modelle

5. Umsetzung

Die Modernisierungsmaßnahmen werden koordiniert ausgeführt.

Dabei sollten Schnittstellen zwischen Gewerken und aufeinander aufbauende Maßnahmen berücksichtigt werden.

6. Dokumentation aktualisieren

Nach Abschluss sollten Änderungen in der Gebäudedokumentation nachgeführt werden.

Dazu können gehören:

• As-Built-Pläne
• aktualisierte Grundrisse
• BIM-Modelle
• Raumbücher
• technische Dokumentationen
• CAFM-Daten

So bleibt der digitale Gebäudebestand auch nach der Modernisierung aktuell.

‍

Modernisierung im Gebäudebestand

Gerade bei Bestandsgebäuden ist eine belastbare Datengrundlage entscheidend.

Typische Herausforderungen sind:

• veraltete Bestandspläne
• nicht dokumentierte Umbauten
• unterschiedliche Bauzustände
• unbekannte Bauteilaufbauten
• nachträglich veränderte TGA
• fehlende Flächen- und Mengendaten

Ein möglicher digitaler Workflow ist:

Digitales Aufmaß → Grundriss und Geometriedaten → Bestandsmodell → Analyse → Modernisierungsplanung → Umsetzung → As-Built-Dokumentation

Digitale Gebäudedaten können dabei mehrfach genutzt werden – beispielsweise für Flächenermittlung, Planung, energetische Berechnungen oder die spätere Dokumentation.

Damit wird aus der Bestandserfassung eine wiederverwendbare Datengrundlage für mehrere Modernisierungsschritte.

‍

Modernisierung vs. Sanierung

Die Begriffe werden im Bauwesen häufig gemeinsam verwendet, setzen jedoch unterschiedliche Schwerpunkte.

Modernisierung

• verbessert das Gebäude über den bisherigen Zustand hinaus
• erhöht beispielsweise Energieeffizienz, Ausstattung oder Komfort
• kann technische und funktionale Verbesserungen umfassen
• muss nicht durch einen bestehenden Schaden ausgelöst werden

Sanierung

• setzt stärker am baulichen oder technischen Zustand des Gebäudes an
• behebt Mängel und verbessert die Gebäudesubstanz
• kann ebenfalls weitreichende Verbesserungen umfassen
• wird häufig mit energetischen Maßnahmen kombiniert

In der Praxis überschneiden sich beide Begriffe stark. Eine Fassadensanierung kann beispielsweise gleichzeitig eine energetische Modernisierung sein.

‍

Modernisierung vs. energetische Sanierung

Modernisierung ist der breitere Begriff. Sie kann beispielsweise auch neue Gebäudetechnik, Barrierefreiheit oder funktionale Veränderungen umfassen.

Eine energetische Sanierung konzentriert sich dagegen gezielt darauf, den energetischen Zustand eines Gebäudes zu verbessern. Typische energetische Maßnahmen betreffen:

• Gebäudehülle
• Fenster und Türen
• Wärmebrücken
• Heizsystem
• Lüftung
• erneuerbare Energien

Eine energetische Sanierung ist somit häufig Bestandteil einer umfassenderen Gebäudemodernisierung.

‍

Modernisierung vs. Renovierung

Auch Modernisierung und Renovierung sind nicht gleichzusetzen.

Renovierung

• betrifft häufig die optische oder oberflächenbezogene Erneuerung
• dient beispielsweise der Auffrischung von Räumen
• umfasst etwa Streichen, Tapezieren oder den Austausch von Oberflächen

Modernisierung

• verbessert Funktion, Ausstattung oder technische Qualität
• geht typischerweise über eine rein optische Erneuerung hinaus
• verändert den Nutzwert oder energetischen beziehungsweise technischen Standard

Ein neuer Wandanstrich ist damit typischerweise eine Renovierung. Der Einbau einer effizienteren Heizungsanlage ist dagegen eine Modernisierung.

‍

Modernisierung vs. Instandhaltung

Instandhaltung dient in erster Linie dazu, einen funktionsfähigen Zustand zu erhalten.

Beispiele:

• Wartung technischer Anlagen
• kleinere Reparaturen
• Austausch verschlissener Komponenten
• laufende Pflege

Bei einer Modernisierung wird dagegen ein verbesserter Zustand geschaffen.

Der Austausch einer defekten Anlage gegen ein technisch gleichwertiges System kann beispielsweise überwiegend der Instandsetzung dienen. Wird gleichzeitig auf eine effizientere oder funktional deutlich verbesserte Technik umgestellt, kann die Maßnahme Modernisierungscharakter haben.

Die genaue rechtliche Einordnung kann vom jeweiligen Kontext abhängen.

‍

Modernisierung im Mietrecht

Im Mietrecht hat der Begriff „Modernisierungsmaßnahme“ eine eigene gesetzliche Bedeutung.

§ 555b BGB zählt dazu unter anderem bauliche Veränderungen, durch die:

• nachhaltig Endenergie eingespart wird
• Primärenergie eingespart oder das Klima geschützt wird
• Wasser eingespart wird
• der Gebrauchswert der Mietsache erhöht wird
• die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert werden
• neuer Wohnraum geschaffen wird

Die mietrechtliche Definition sollte nicht automatisch auf jede technische oder planerische Verwendung des Begriffs übertragen werden.

Für konkrete Modernisierungsvorhaben können außerdem weitere gesetzliche, energetische und landesrechtliche Anforderungen relevant sein.

‍

Modernisierung und energetische Planung

Energetische Maßnahmen sollten nicht isoliert betrachtet werden.

Wird beispielsweise die Gebäudehülle verbessert, beeinflusst dies unter anderem:

• Transmissionswärmeverluste
• Heizlast
• Dimensionierung der Heizungsanlage
• Innenoberflächentemperaturen
• Energiebedarf

Deshalb kann es sinnvoll sein, Gebäudehülle und technische Gebäudeausrüstung gemeinsam zu betrachten.

Ein typischer Zusammenhang ist:

Gebäudegeometrie → Gebäudehülle → U-Werte und Wärmebrücken → Transmissionswärmeverlust → Heizlast → Modernisierung der TGA

So lassen sich Maßnahmen aufeinander abstimmen und Über- oder Fehldimensionierungen vermeiden.

‍

Welche Gebäudedaten werden für eine Modernisierung benötigt?

Der konkrete Informationsbedarf hängt vom Vorhaben ab.

Typische Daten sind:

Geometrische Daten

• Grundrisse
• Raumabmessungen
• Wand- und Deckenflächen
• Fenster- und Türflächen
• Gebäudevolumen
• Fassaden- und Dachflächen

Bauphysikalische Daten

• Bauteilaufbauten
• U-Werte
• Wärmebrücken
• thermische Auffälligkeiten
• energetische Kennwerte

Technische Daten

• Heizsystem
• Lüftung
• Kühlung
• Elektroinstallation
• Gebäudeautomation

Nutzungs- und Bestandsdaten

• Raumnutzung
• Belegungsinformationen
• Verbrauchsdaten
• vorhandene Planungsunterlagen
• frühere Umbaumaßnahmen

Nicht für jede Modernisierung werden alle Daten benötigt. Umfang und Genauigkeit sollten sich am jeweiligen Planungsziel orientieren.

‍

Häufige Fehler und Missverständnisse

• Modernisierung mit Renovierung gleichsetzen: Eine optische Erneuerung verbessert nicht automatisch den technischen oder funktionalen Standard.
• Ohne aktuelle Bestandsdaten planen: Veraltete Pläne können zu falschen Mengen, Kosten und Planungsannahmen führen.
• Einzelmaßnahmen isoliert betrachten: Gebäudehülle, TGA und Nutzung beeinflussen sich gegenseitig.
• Bestehende Geometrie idealisieren: Gerade ältere Gebäude weisen häufig Abweichungen gegenüber ursprünglichen Plänen auf.
• Heizung vor der Gebäudehülle dimensionieren: Energetische Verbesserungen können die benötigte Heizleistung reduzieren.
• Dokumentation nach der Umsetzung nicht aktualisieren: Dadurch entsteht bereits nach der Modernisierung wieder ein veralteter Datenbestand.
• Begriffe rechtlich gleichsetzen: Modernisierung, Sanierung, Instandhaltung und Instandsetzung können je nach fachlichem und rechtlichem Kontext unterschiedliche Bedeutungen haben.

‍

FAQ